A dinâmica do mercado de fusões FIIs ganhou protagonismo no vocabulário dos fundos imobiliários ao longo de 2025. Em um contexto macroeconômico marcado por juros elevados, dificuldade na realização de novas emissões e uma acirrada competição por ativos de valor, a indústria testemunhou um movimento inegável de incorporações e reorganizações. Este processo, conforme análise de Rodrigo Medeiros, especialista e fundador da research DesmistificandoFII, possui raízes econômicas profundas e justificáveis.
Medeiros, em participação no programa Liga de FIIs, enfatizou a inviabilidade de fundos imobiliários com patrimônio de R$ 100 milhões ou R$ 200 milhões conseguirem uma sobrevivência sustentável. “É ingênuo acreditar que um fundo desse porte consiga se manter, bancar uma gestora e entregar um serviço de qualidade ao cotista”, declarou o analista, salientando que tais valores são insuficientes para a estrutura necessária. O cenário de taxas de juros elevadas, em particular, agiu como um catalisador, acelerando uma tendência que já se mostrava latente, onde fundos de menor porte perderam a capacidade de expansão, de realizar novas captações e de competir efetivamente no mercado.
Fusões FIIs: Vantagens e Riscos para Investidores em 2025
Para o investidor, o ganho de escala que emerge das consolidações no segmento de fundos imobiliários apresenta benefícios tangíveis, conforme detalhado por Rodrigo Medeiros. Fundos com maior patrimônio tendem a oferecer maior liquidez no mercado secundário, menor volatilidade em suas cotas e uma diversificação superior tanto em termos de imóveis quanto de inquilinos. A acumulação de um maior volume de patrimônio permite a diluição de riscos inerentes, expandindo a capacidade de aquisição de ativos e possibilitando a participação em negociações de grande vulto que, para fundos com apenas R$ 200 milhões, seriam simplesmente inacessíveis.
Contudo, Medeiros também trouxe à tona ressalvas cruciais, destacando pontos sensíveis observados em alguns processos de consolidação. Ele apontou falhas significativas na governança corporativa e, em certas ocasiões, a falta de respeito para com os cotistas. “Houve casos em que a premissa fundamental do fundo foi alterada após a aprovação dos cotistas”, criticou, ressaltando que qualquer modificação substancial deveria preceder a votação, concedendo ao investidor a clareza necessária para uma avaliação informada e consciente. Tal postura asseguraria que as decisões fossem tomadas com base em informações completas, garantindo a transparência e a confiança no processo.
Outro risco sensível levantado foi o da concentração excessiva. Medeiros alertou para situações onde investidores se viram com uma exposição desproporcional a uma única gestora após uma sequência de consolidações. “Às vezes, um investidor que tinha 10% da carteira em uma casa, de repente, se encontra com 40% ou 50%”, explicou. Essa mudança drástica exige um ajuste cuidadoso na carteira, que não implica em uma corrida imediata para a saída, mas sim uma atenção redobrada à diversificação, não apenas entre diferentes fundos, mas também entre distintas gestoras e classes de ativos, mitigando assim os riscos de concentração setorial e de gestão.
Na mesma linha de raciocínio, Marcos Baroni, Head de Fundos Imobiliários da Suno Research, corroborou a avaliação de que a consolidação representa um movimento estrutural e de difícil reversão, apesar dos inevitáveis ruídos do mercado. Baroni argumenta que, ao se observar o panorama geral, a lógica da consolidação se impõe. “Quando você dá dois passos para trás, a consolidação faz sentido”, afirmou. Ele enfatiza que o ganho de escala permite aos fundos participar das grandes transações imobiliárias, além de lhes conceder acesso privilegiado às mesas de negociação dos principais bancos e corretoras do país.
Baroni ponderou que os fundos de menor porte são frequentemente excluídos das negociações mais significativas do mercado. Citando um exemplo prático, ele questionou: “Se surge um imóvel de R$ 1 bilhão, o fundo de R$ 200 milhões não senta nem à mesa. O vendedor vai falar com quem tem cheque”. Este descompasso de capacidade financeira é, segundo Baroni, um fator determinante para explicar por que muitos gestores optaram por vender seus ativos, realizar trocas de cotas ou, em alguns casos, alienar a própria operação ao longo de 2025. A busca por parceiros ou a integração em estruturas maiores tornou-se uma estratégia para garantir a competitividade e a relevância no setor.
Imagem: infomoney.com.br
Para o investidor, o “dever de casa” se traduz em buscar um posicionamento estratégico, sempre que possível, mais alinhado com a ponta consolidadora do mercado. “Quanto mais você estiver nos fundos maiores, mais conhecidos e com gestoras consolidadas, menor tende a ser o risco de ingerência”, disse Baroni. Embora essa abordagem não elimine completamente todos os problemas, ela auxilia significativamente na mitigação de riscos em um mercado que, na sua percepção, ainda se encontra em processo de amadurecimento. Em um cenário dinâmico, estar em fundos com maior robustez e histórico de gestão pode oferecer maior segurança.
Na sua análise, fundos de pequeno porte estão mais vulneráveis a ofertas hostis que podem alterar drasticamente sua composição ou estratégia, mudanças abruptas nas direções de investimento, ou até mesmo conflitos de interesse que podem surgir em estruturas menos consolidadas. O Liga de FIIs, onde essas análises são frequentemente debatidas, vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no YouTube, e todas as edições anteriores estão disponíveis para consulta, oferecendo um vasto material sobre o tema.
O cenário de consolidação dos FIIs em 2025, impulsionado por juros elevados, ressalta a importância da escala para a sustentabilidade e competitividade dos fundos. Embora o movimento traga vantagens como maior liquidez e diversificação para o investidor, ele também impõe desafios relacionados à governança e ao risco de concentração. Acompanhar as análises e o cenário de juros altos que impactam o mercado, como os debates na Liga de FIIs, torna-se crucial para navegar com segurança. Para aprofundar a compreensão sobre o impacto dos juros no mercado financeiro, um tema central para este cenário, vale a pena consultar análises especializadas.
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Em suma, as fusões FIIs são um fenômeno complexo com impactos significativos para o mercado imobiliário e seus investidores. É fundamental que cada participante esteja atento às vantagens da escala e aos riscos associados à governança e à concentração. Continue acompanhando nossas análises para se manter informado e tomar decisões estratégicas. Para mais informações e artigos aprofundados sobre o panorama econômico e de investimentos, explore nossa editoria de Economia.
