As novas regras do Campo de Marte em São Paulo estão gerando significativas alterações para o setor de construção civil e o planejamento urbano da capital e municípios adjacentes. A partir de 15 de setembro, a operação dos voos de jatos e helicópteros que utilizam o aeroporto passará a ser realizada por instrumentos (IFR – Instrument Flight Rules). Para acomodar essa mudança, uma área de 20 quilômetros ao redor do Campo de Marte foi submetida, desde abril, a um novo regime de restrições de altura para a edificação de novos empreendimentos.
Na prática, qualquer construção erguida nesse raio de 20 quilômetros que exceda 45 metros de altura em relação ao terminal aeroviário agora necessita de uma autorização explícita do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), órgão da Força Aérea Brasileira (FAB). Anteriormente, essa exigência se aplicava apenas a construções localizadas em um raio muito menor, de 2,5 quilômetros. Essa expansão drástica na área de influência das restrições transformou um aspecto antes limitado em uma questão de abrangência municipal.
Novas Regras Campo de Marte: Restrições à Construção em SP
De um lado, a FAB e a Pax Aeroportos, concessionária responsável pela gestão do aeroporto, minimizam os potenciais impactos adversos das novas regras do Campo de Marte sobre o desenvolvimento da cidade. De outro, representantes do influente setor imobiliário e diversas instâncias do poder público expressam forte preocupação com as consequências que essas limitações podem acarretar para o crescimento urbano e a execução de projetos na metrópole.
Impacto no Setor Imobiliário e Desenvolvimento Urbano
Segundo lideranças do mercado, as recentes imposições de altura podem compelir incorporadoras a projetar edifícios mais baixos do que o inicialmente previsto, comprometendo a viabilidade econômica de alguns empreendimentos. Além disso, a necessidade de aval do Decea pode prolongar significativamente os prazos para a liberação e licenciamento de novos projetos, adicionando um custo temporal e financeiro considerável.
A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento revelou dados alarmantes: a área da cidade de São Paulo sujeita a restrições construtivas devido aos voos do Campo de Marte saltou de 2,98% para expressivos 52,7% de seu território. Essa expansão afeta regiões cruciais para o desenvolvimento urbano, a produção habitacional e a implementação de iniciativas públicas e privadas. Considerando também os aeroportos de Congonhas e Guarulhos, a área geral do município com algum tipo de restrição aeroportuária passou de 64% para 71%.
Embora Congonhas e Guarulhos já impusessem a necessidade de autorização da FAB para empreendimentos em grande parte de São Paulo, o Campo de Marte apresenta uma dinâmica distinta. Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário da capital paulista, enfatiza a particularidade do aeroporto: “O aeroporto do Campo de Marte é, dos três aeroportos, o mais baixo de todos por estar na várzea. Então a cidade inteira será atingida por uma restrição de gabarito, e não é só o setor imobiliário, mas qualquer hospital, universidades, equipamentos em geral. Por tão pouco, por quatro voos por dia, você vai submeter a cidade a uma restrição de construções dessa magnitude?” Sua indagação ressalta a desproporção percebida entre a frequência dos voos e a severidade das restrições.
A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) corrobora as queixas do setor, estimando que as novas regras podem gerar um custo adicional de até R$ 2,7 bilhões por ano para as empresas. Em nota, a Abrainc argumenta que “Não é razoável que uma mudança voltada a uma parcela restrita da população prejudique milhares de famílias e enfraqueça o planejamento urbano de São Paulo. A Abrainc defende uma solução construída por meio do diálogo, que preserve a segurança do espaço aéreo sem comprometer a construção de moradias, a geração de empregos e o desenvolvimento.”
Análise da Força Aérea e Concessionária
Um dos argumentos levantados pelo setor imobiliário é o aumento do volume de empreendimentos que agora precisam de autorização da Força Aérea antes do licenciamento. Dados do Decea indicam um aumento de 48% nos pedidos de pareceres para novas obras na área sob sua jurisdição.
Analisando os períodos, entre julho e 15 de dezembro de 2025, quando as solicitações eram avaliadas sob as regras de voo visual (VFR), foram contabilizados 6.399 pedidos, com 4.175 aprovados imediatamente e 728 (12%) demandando análise técnica aprofundada. Já entre 16 de dezembro de 2025 e 30 de junho de 2026, período já considerando as operações por instrumentos (IFR), o número de pedidos subiu para 8.187. Desses, 4.656 foram aprovados de imediato, e 1.081 (13%) foram encaminhados para processos de análise técnica.
O Decea utiliza essa estabilidade na taxa de abertura de processos aprofundados para justificar sua atuação. Segundo o órgão, a consistência dos percentuais “evidencia a atuação técnica e criteriosa na análise das demandas, conciliando o desenvolvimento urbano com a segurança e a eficiência das operações aéreas.”
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Rogerio Prado, CEO da PAX Aeroportos, reforça essa perspectiva: “A implantação do IFR no Campo de Marte não altera o desenvolvimento urbano de São Paulo. Dados do DECEA mostram que, já sob análise IFR, 13% dos pedidos de autorização para construção no entorno do aeroporto seguiram para análise técnica mais profunda, praticamente o mesmo percentual do período anterior, que foi de 12% sob VFR, comprovando a compatibilidade da operação por instrumentos com a atividade imobiliária.”
A transição de voos visuais (VFR), onde o piloto se guia pela observação direta, para voos por instrumentos (IFR) era uma previsão contratual estabelecida quando a Pax assumiu a concessão do Campo de Marte em 2022. Com essa modernização, a concessionária, que também arrematou o Aeroporto de Jacarepaguá no Rio, visa a uma gradual ampliação dos tipos de aeronaves que poderão utilizar o aeroporto. Inicialmente, as operações IFR serão restritas ao período das 6h às 6h59, com limite de quatro pousos ou decolagens. A expectativa é que, futuramente, essa modalidade de voo seja expandida.
Detalhes do Processo de Aprovação e Áreas Afetadas
Mônica Marcondes de Castilho, diretora executiva da GPC Assessoria Aeroportuária, aponta bairros como Perdizes (Zona Oeste), Santana (Zona Norte) e o Centro como um todo, pela proximidade com o Campo de Marte, como as regiões mais diretamente impactadas pelas novas diretrizes. As normas para a operação IFR resultaram na criação de um plano de proteção que define faixas distintas de limite de altura para os edifícios, com o parâmetro principal sendo a altitude em relação ao nível do mar.
Antigamente, era possível obter uma dispensa da necessidade de aprovação da Aeronáutica para determinados empreendimentos. No entanto, Mônica observa que “Agora, essa dispensa praticamente não está mais sendo emitida e a aeronáutica está pedindo para que os empreendimentos protocolem o processo de aprovação. Antes esse processo podia levar cerca de três semanas. Agora vai para quase 60 dias.” Essa alteração no procedimento tem levado a um aumento na procura por empresas de assessoria, como a GPC, que auxiliam as construtoras a navegar pelo crivo da Aeronáutica.
Um projeto não é automaticamente inviabilizado se ultrapassar a altitude máxima prevista. No processo de aprovação, é possível aplicar o “princípio de sombra”, uma regra prevista pela Aeronáutica. Mônica explica que, em termos gerais, “a lógica é que o novo empreendimento, sendo mais baixo e ficando dentro desse volume de sombra, não cria uma nova interferência relevante para a operação aérea além daquela já existente.” Contudo, a aplicação desse critério não é automática, e nem todo obstáculo preexistente pode ser utilizado como gerador de sombra.
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Em suma, as novas regulamentações para o Campo de Marte representam um marco significativo para o desenvolvimento urbano e o mercado imobiliário de São Paulo, gerando um embate entre a segurança aérea e as ambições de crescimento da metrópole. A complexidade dos processos e a ampliação das áreas restritas exigem um acompanhamento atento por parte de todos os envolvidos. Para mais notícias e análises sobre o cenário das cidades e sua evolução, continue explorando nossa editoria de Cidades.
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